Een verbouwing kan je woning comfortabeler, groter of energiezuiniger maken. Maar een nieuwe keuken, aanbouw, badkamer of verduurzaming kost vaak meer geld dan je direct beschikbaar hebt. Een mogelijkheid is daarom om je hypotheek te verhogen voor een verbouwing.
Of dat mogelijk is, hangt onder andere af van je inkomen, de waarde van je woning en je bestaande hypotheek. Ook je huidige hypotheekinschrijving kan een verschil maken in de kosten en manier waarop je de verhoging regelt.
In dit artikel lees je hoe een hypotheekverhoging voor een verbouwing werkt, welke mogelijkheden je hebt en wanneer een bouwdepot interessant is.
Kun je je hypotheek verhogen voor een verbouwing?
Ja, in veel situaties kun je je hypotheek verhogen om een verbouwing te financieren. De bank beoordeelt daarbij opnieuw of de hogere hypotheek verantwoord is.
Daarbij wordt onder andere gekeken naar:
- je inkomen en financiële verplichtingen;
- de huidige marktwaarde van je woning;
- de hoogte van je bestaande hypotheek;
- de verwachte waarde van de woning na de verbouwing;
- de voorwaarden van je huidige hypotheek;
- en eventueel de voorwaarden van NHG.
Een hogere woningwaarde betekent dus niet automatisch dat je het verschil volledig kunt opnemen. Ook je inkomen moet voldoende zijn om de hogere hypotheeklasten te dragen.
Wil je eerst bekijken hoeveel ruimte je mogelijk hebt? Lees dan meer over de mogelijkheden voor een hypotheekverhoging.
Je verbouwing financieren met overwaarde
Heb je de afgelopen jaren afgelost of is je woning flink meer waard geworden? Dan kan er sprake zijn van overwaarde.
Overwaarde is in eenvoudige vorm het verschil tussen de actuele waarde van je woning en je openstaande hypotheekschuld.
Voorbeeld:
- Waarde woning: €450.000
- Openstaande hypotheek: €300.000
- Overwaarde: €150.000
Een deel van die overwaarde kan mogelijk worden benut voor een verbouwing. Dat betekent echter niet dat je automatisch €150.000 extra kunt lenen. De geldverstrekker kijkt ook naar je inkomen en de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde.
Wil je specifiek weten hoe het opnemen van overwaarde werkt? Bekijk dan de uitleg over overwaarde opnemen.
Hoeveel kun je extra lenen voor een verbouwing?
Hoeveel je extra kunt lenen wordt vooral bepaald door twee belangrijke grenzen: je inkomen en de waarde van je woning.
Stel dat je woning €500.000 waard is en je huidige hypotheek €300.000 bedraagt. Op basis van de woningwaarde lijkt er ruimte te zijn voor een hogere hypotheek.
Toch kan je inkomen bepalen dat je bijvoorbeeld maar €50.000 extra kunt lenen.
Andersom kan je inkomen voldoende zijn voor een hogere hypotheek, terwijl de woningwaarde de beperkende factor is.
Daarom is alleen kijken naar je overwaarde niet genoeg om te bepalen hoeveel je kunt lenen.
Welke mogelijkheden zijn er?
Een hypotheek verhogen kan op verschillende manieren. Welke mogelijkheid het beste past, hangt af van je huidige hypotheek en de hoogte van het bedrag dat je wilt lenen.
1. Onderhandse hypotheekverhoging
Bij een onderhandse verhoging kan het soms mogelijk zijn om je hypotheek te verhogen zonder opnieuw naar de notaris te gaan.
Dit kan bijvoorbeeld wanneer bij het afsluiten van je oorspronkelijke hypotheek een hogere hypotheekinschrijving is vastgelegd dan het bedrag dat je daadwerkelijk hebt geleend.
Stel dat je hypotheek bij de notaris voor €400.000 is ingeschreven, maar je hebt oorspronkelijk €350.000 geleend. Dan kan er binnen bepaalde voorwaarden nog €50.000 aan inschrijvingsruimte aanwezig zijn.
Een onderhandse verhoging kan daardoor interessant zijn omdat je mogelijk notariskosten bespaart.
De bank beoordeelt de verhoging overigens nog steeds opnieuw. Een hogere inschrijving betekent dus niet automatisch dat de bank het extra bedrag verstrekt.
2. Een tweede hypotheek
Is er onvoldoende ruimte binnen je bestaande hypotheekinschrijving? Dan kan een tweede hypotheek een mogelijkheid zijn.
Je sluit dan een aanvullend leningdeel af naast je bestaande hypotheek.
Hierbij krijg je mogelijk te maken met extra kosten, zoals:
- notariskosten;
- taxatiekosten;
- advies- en bemiddelingskosten.
Een voordeel kan zijn dat je bestaande hypotheek en renteafspraken grotendeels behouden blijven en alleen het nieuwe leningdeel wordt toegevoegd.
3. De hypotheek oversluiten
In sommige situaties kan oversluiten interessant zijn.
Je vervangt dan je huidige hypotheek door een nieuwe hypotheek, mogelijk bij een andere geldverstrekker. Daarbij kun je het bedrag voor de verbouwing meenemen.
Dit kan bijvoorbeeld worden onderzocht wanneer je huidige hypotheek niet goed aansluit bij je nieuwe situatie of wanneer je de verhoging wilt combineren met andere wijzigingen.
Oversluiten kan echter ook extra kosten met zich meebrengen. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar de nieuwe rente te kijken, maar naar het totale financiële plaatje.
Wat is een bouwdepot?
Bij een grotere verbouwing kan een bouwdepot worden gebruikt.
Een bouwdepot is een aparte rekening die onderdeel is van de hypotheek. Het bedrag dat je voor de verbouwing leent, wordt daarin gereserveerd.
Vanuit het bouwdepot kunnen vervolgens kosten van de verbouwing worden betaald, bijvoorbeeld voor:
- een aannemer;
- nieuwe kozijnen;
- een keuken;
- een badkamer;
- isolatie;
- een warmtepomp;
- een aanbouw;
- of andere werkzaamheden die binnen de voorwaarden van de geldverstrekker vallen.
Je hoeft het bedrag daardoor niet direct volledig op je eigen betaalrekening te ontvangen.
Is een bouwdepot altijd nodig?
Nee, dat hoeft niet in iedere situatie.
Of een bouwdepot wordt gebruikt en hoe dit precies werkt, hangt af van de geldverstrekker, het doel van de hypotheekverhoging en de omvang van de verbouwing.
Bij een verbouwing waarbij de bank het geld specifiek voor woningverbetering verstrekt, ligt een bouwdepot vaak voor de hand.
Kun je verduurzaming meefinancieren?
Ja, ook verduurzaming kan in veel situaties onderdeel zijn van een hypotheekverhoging.
Denk bijvoorbeeld aan:
- isolatie;
- HR++- of andere energiezuinige beglazing;
- een warmtepomp;
- zonnepanelen;
- dak-, vloer- of gevelisolatie;
- andere energiebesparende maatregelen.
Bij verduurzaming kunnen onder bepaalde voorwaarden aanvullende financieringsmogelijkheden gelden. Welke mogelijkheden precies van toepassing zijn, hangt onder andere af van je inkomen, de woningwaarde en de voorwaarden van de geldverstrekker.
Is de rente over een hypotheekverhoging aftrekbaar?
Dat hangt af van waarvoor je het extra geld gebruikt en hoe het leningdeel wordt afgelost.
Gebruik je de verhoging voor het verbeteren of verduurzamen van je eigen woning, dan kan de rente onder voorwaarden in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek.
Bij een lening die na 2013 is afgesloten, geldt in principe dat het betreffende leningdeel binnen maximaal 30 jaar ten minste annuïtair of lineair moet worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen.
Gebruik je het geld voor een ander doel, zoals een auto, schenking of andere consumptieve uitgave, dan gelden andere fiscale regels.
Bewaar daarom de facturen en betalingsbewijzen van je verbouwing. Voor de fiscale behandeling van een verbouwingslening kunnen specifieke voorwaarden gelden.
Wat kost een hypotheekverhoging?
Een hypotheek verhogen is niet altijd gratis. De kosten zijn afhankelijk van de gekozen oplossing.
Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met:
Advies- en bemiddelingskosten
Voor het berekenen van de mogelijkheden, vergelijken van geldverstrekkers en begeleiden van de hypotheekaanvraag.
Taxatiekosten
De bank kan een taxatie of andere waardebepaling van de woning nodig hebben.
Notariskosten
Bij een nieuwe hypotheekakte kunnen notariskosten ontstaan. Bij een onderhandse verhoging kunnen deze kosten soms worden voorkomen.
Eventuele overige kosten
Afhankelijk van de situatie kunnen er nog andere kosten zijn, bijvoorbeeld wanneer je hypotheek wordt overgesloten.
Daarom is het verstandig om niet alleen te kijken naar hoeveel je kunt lenen, maar ook naar de totale kosten van de hypotheekverhoging.
Voorbeeld: €50.000 extra lenen
Stel dat je €50.000 nodig hebt voor een verbouwing.
Je huidige hypotheek bedraagt €300.000 en je woning is €450.000 waard. Er lijkt op basis van de woningwaarde voldoende ruimte te zijn, maar de bank kijkt ook naar je inkomen.
Als de hypotheekverhoging wordt goedgekeurd, wordt het extra bedrag als een nieuw leningdeel toegevoegd.
Je maandlasten nemen daardoor toe. Hoeveel precies hangt onder andere af van:
- het rentepercentage;
- de looptijd;
- de hypotheekvorm;
- het bedrag dat je extra leent;
- en de rentevastperiode.
Bij een bouwdepot kan het bovendien zo zijn dat het bedrag gedurende de verbouwing anders wordt behandeld dan wanneer het volledige bedrag direct wordt uitgekeerd.
Hypotheek verhogen of een persoonlijke lening?
Voor een verbouwing kun je naast een hypotheekverhoging ook naar andere vormen van financiering kijken.
Een persoonlijke lening kan bijvoorbeeld eenvoudiger zijn bij een relatief klein bedrag. Een hypotheekverhoging kan juist interessant zijn bij een grotere verbouwing of wanneer er voldoende ruimte in de woning en het inkomen aanwezig is.
Het verschil zit onder andere in:
- rente;
- looptijd;
- maandlasten;
- afsluitkosten;
- fiscale behandeling;
- en de snelheid waarmee je over het geld kunt beschikken.
Er is daarom niet één oplossing die voor iedere verbouwing het beste is.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn hypotheek verhogen voor een verbouwing?
Dat kan in veel situaties. De geldverstrekker beoordeelt onder andere je inkomen, woningwaarde, bestaande hypotheek en de gewenste verhoging.
Kan ik mijn overwaarde gebruiken voor een verbouwing?
Ja, overwaarde kan in veel situaties worden gebruikt om een verbouwing te financieren. Je moet daarnaast wel voldoende inkomen hebben om de hogere hypotheeklasten te kunnen dragen.
Kan ik mijn hypotheek verhogen zonder naar de notaris te gaan?
Dat kan soms. Wanneer er voldoende ruimte aanwezig is binnen de bestaande hypotheekinschrijving, kan een onderhandse verhoging mogelijk zijn. Als er een nieuwe hypotheekakte nodig is, moet je wel naar de notaris.
Is een bouwdepot verplicht bij een verbouwing?
Niet iedere hypotheekverhoging werkt op dezelfde manier. Of een bouwdepot wordt gebruikt, hangt af van de geldverstrekker, het doel en de voorwaarden van de hypotheek.
Hoeveel kan ik extra lenen voor een verbouwing?
Dat hangt vooral af van je inkomen, financiële verplichtingen en de waarde van je woning. Overwaarde alleen bepaalt niet hoeveel je maximaal kunt lenen.
Is de rente over het extra hypotheekdeel aftrekbaar?
Bij een verbouwing of verduurzaming van je eigen woning kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. De fiscale regels hangen onder andere af van het doel van de lening en de manier waarop het leningdeel wordt afgelost.
Eerst berekenen wat mogelijk is
Een verbouwing financieren met je hypotheek kan interessant zijn wanneer je woning overwaarde heeft of wanneer je inkomen voldoende ruimte biedt voor een hogere hypotheek.
De belangrijkste stap is om eerst te bepalen wat je daadwerkelijk kunt lenen en wat de bijbehorende maandlasten worden.
Kijk daarbij niet alleen naar de maximale hypotheek, maar ook naar de kosten van de verhoging, de rente, de fiscale gevolgen en de manier waarop je de verbouwing wilt financieren.
Wil je jouw mogelijkheden verder bekijken? Dan kun je vrijblijvend laten berekenen hoeveel ruimte er mogelijk is voor een hypotheekverhoging of hoeveel overwaarde je kunt opnemen.
